Die Langlebigkeit, Funktionalität und Mängelfreiheit des Bauwerks sind entscheidend für den operativen Erfolg. Hier kommt der Begriff der Gewährleistung ins Spiel – ein fundamentaler Pfeiler, der die Qualität Ihrer Investition absichert.
Was bedeutet Gewährleistung?
Die Gewährleistung, rechtlich auch als Mängelhaftung bezeichnet, ist die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung des Auftragnehmers, dafür einzustehen, dass die erbrachte Bauleistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sach- und Rechtsmängeln ist.
Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Bauleistung:
- nicht die im Bauvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweist.
- sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung eignet.
- nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Es ist wichtig, die Gewährleistung von einer Garantie zu unterscheiden. Die Gewährleistung ist eine gesetzlich verankerte Pflicht des Auftragnehmers. Eine Garantie hingegen ist eine freiwillige, zusätzliche Zusage, die über die gesetzlichen Pflichten hinausgehen kann, beispielsweise eine Herstellergarantie für bestimmte Bauteile.
Bauvertrag – BGB oder VOB/B?
In Deutschland können Bauverträge grundsätzlich auf zwei verschiedenen Regelwerken basieren, die erhebliche Unterschiede bei der Gewährleistung aufweisen. Für Bau-Projekte ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) oft die für beide Seiten praxistauglichere und klarere Grundlage, da sie speziell für komplexe Bauvorhaben entwickelt wurde und strukturierte Prozesse bietet.
Der BGB-Bauvertrag
Das BGB stellt die gesetzliche Standardregelung dar, die automatisch für einen Bauvertrag gilt, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wird. Es handelt sich um ein allgemeines Werkvertragsrecht, das nicht spezifisch für die Komplexität von Bauprojekten konzipiert wurde. Das zentrale Merkmal für
Bauherrn ist hier die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Bauwerke, wie in § 634a BGB festgelegt.
Der VOB/B-Bauvertrag
Die VOB/B hat den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Damit sie gültig ist, muss sie explizit und wirksam in den Bauvertrag einbezogen werden. Bei Bauaufträgen der öffentlichen Hand ist ihre Anwendung verpflichtend. Sie enthält detaillierte, auf den Bau zugeschnittene Regelungen, die den Projektablauf klar strukturieren. Das Hauptmerkmal ist hier eine Regel-Gewährleistungsfrist von vier Jahren für Bauwerke gemäß § 13 Abs. 4 VOB/B. Gegenüber privaten Verbrauchern ist diese Verkürzung der Frist von fünf auf vier Jahre jedoch unwirksam, da sie eine Benachteiligung gegenüber der gesetzlichen Regelung darstellt.
Die Gewährleistungsfrist
Die Gewährleistungsfrist, innerhalb derer Mängelansprüche geltend gemacht werden können, ist zeitlich klar definiert. Ihr Beginn und ihre Dauer sind von entscheidender Bedeutung.
Die Abnahme
Die Gewährleistungsfrist und somit die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnen ausnahmslos mit der förmlichen Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme ist ein zentraler rechtlicher Akt mit weitreichenden Konsequenzen:
- Gefahrübergang: Das Risiko für Beschädigungen am Bauwerk (z.B. durch Sturm) geht vom Auftragnehmer auf den Bauherrn über.
- Beginn der Verjährung: Die Frist für die Geltendmachung von Mängeln beginnt zu laufen.
- Umkehr der Beweislast: Vor der Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass seine Leistung mängelfrei ist. Nach der Entgegenahme muss der Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser bereits bei der Abnahme vorhanden war.
Regelfristen und Sonderfristen
- 5 Jahre nach BGB: Dies ist der gesetzliche Standard für die Gewährleistung von Bauwerken.
- 4 Jahre nach VOB/B: Die vertraglich vereinbarte Standardfrist für Bauwerke.
- Sonderfristen nach VOB/B: Für bestimmte Anlagenteile, die einem höheren Verschleiß oder Wartungsaufwand unterliegen, gelten kürzere Fristen. Dies betrifft im Hallenbau beispielsweise:
- 2 Jahre für maschinelle und elektrotechnische/elektronische Anlagen wie Sektionaltore, Lüftungsanlagen oder Kranbahnen.
- 1 Jahr für feuerberührte Teile von industriellen Feuerungsanlagen.
