Wenn Sie sich für den Bau einer neuen Halle (Stahlhalle) entscheiden, haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten diesen Bau abzuwickeln: Sich selbst um die einzelnen Gewerke kümmern, ein General-Unternehmen mit der kompletten Errichtung Ihres Gewerbebaus beauftragen, oder die Abwicklung einem Baufachmann (Architekt, Bauplaner) zu übertragen. Hier finden Sie einige Vor- und Nachteile.

Einige Pro und Kontra der einzelnen Vergabearten

Einzelvergabe durch den Bauherrn

Die Einzelvergabe über den Bauherrn, der meistens auch die Planung einiger Leistungen selber vornimmt und an einzelne Unternehmen vergibt. Diese Art ist entweder bei kleineren Unternehmen aus Kostengründen üblich, oder bei Großunternehmen, die über eine eigene Bauabteilung verfügen. Somit werden sowohl die Kosten des Architekten, als auch die Aufschläge des Generalunternehmens gespart, wobei - hauptsächlich bei privaten Bauherren - Planungsfehler verständlicherweise nicht vermieden werden können. Des Weiteren ist diese Art für denjenigen sehr zeitintensiv.

Vergabe an Generalunternehmer

Eine von vielen Bauherren immer noch oft gefragte Methode stellt die Vergabe der „gesamten“ Leistung an einen einzigen Geschäftspartner – den sogenannten Generalunternehmer (GU) - dar. Dieser übernimmt in der Regel die weitere Vergabe der einzelnen Teilgewerke, um die Erbringung des Werkes und die Erwirtschaftung seines Deckungsbeitrages zu realisieren.

In den seltensten Fällen werden diese Leistungen durch den GU erbracht; regelmäßig werden sie eher zugekauft und mit einer entsprechenden Beaufschlagung in die Gesamtkalkulation eingefügt. Diese Beaufschlagung liegt kalkulatorisch zuerst meistens bei ca. 15 % des Auftragsumfanges bei der Angebotserstellung. Bei der Abwicklung (dem Zukauf der Leistung) wird dann nicht selten der Weg des höchstmöglichen Deckungsbeitrags gesucht – überwiegend die Kombination von Nachlässen, Konventionalstrafen und dem niedrigsten Einkaufspreis. Logischerweise verschiebt sich somit (auch durch den Preisdruck des Bauherrn) die Anforderung eines ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnisses weit in die Richtung des maßgebenden Niedrigstpreises. Da die Verträge Bauherr-GU im Bezug auf technische und qualitative Spezifikationen meistens nur sehr allgemein gehalten sind, ist somit diversen Abweichungen oft viel Spielraum gegeben.

Dass der Gewinn nicht nur im Einkauf liegt, sondern auch in Nachträgen, wissen viele GU sehr gut. Und je weniger die baurechtlichen und planerischen Fragen im Vorfeld geklärt und eindeutige Spezifikationen getätigt werden, umso mehr ergibt sich für den Bauherrn die Notwendigkeit (schon aus Haftungsgründen) Nachträge "um jeden Preis" zu akzeptieren. Es sollte dabei nicht vergessen werden, dass hier der Architekt durch den GU beauftragt (und bezahlt) wird, und somit sicherlich nicht auf der Seite des Bauherrn steht, wenn es um Unklarheiten, strittige Fragen  und Nachträge geht.

Nicht zuletzt: Die Investition lebt und stirbt mit dem Leben oder Tod eines einzigen Vertragspartners – was trotz aller Absicherungen dann doch Folgen haben kann – nicht nur für die Finanzierung, sondern auch für den zeitlichen Ablauf und den Endpreis.

Vergabe über Architekten/Bauplaner

Die geläufigste (und u.M.n. die sinnvollste) Art der Vergabe der Bauleistungen ist die sogenannte Einzelvergabe der Leistungen über den Architekten oder Bauplaner. Sie bietet insbesondere nachfolgende Vorteile.

Der Architekt (Planer) klärt bereits im Vorfeld die wichtigsten baurechtlichen Fragen wie z.B. die allgemeine Genehmigungsfähigkeit, die Erschließung des Grundstückes, den baulichen Brandschutz, Wärmeschutz, Lärmschutz, die Anforderungen des Arbeitsschutzes, der Berufsgenossenschaften und ähnliches. Durch die Planung hat er tiefgehende Kenntnisse der Zusammenhänge, die sich vorteilhaft bei der Beurteilung der Leistung auswirken.

Wichtig ist aber, dass der Hallenbauer zu diesem Zeitpunkt schon bekannt ist. Ansonsten kann die vorzeitige "doppelte" Planung die Kosten erhöhen.

Somit steht für den Bauherrn bereits die Ausführungsart (Bauart der Halle und Ausstattungsmerkmale) im Vorfeld eindeutig fest, denn diese Angaben beeinflussen extrem den Preis des Bauvorhabens. Wenn diese nicht oder nicht rechtzeitig geklärt sind, bieten sie eine unerschöpfliche Grundlage für Nachträge und Leistungsänderungen, bei deren Realisierung die ursprüngliche Finanzierung stark bedroht werden kann.

Auch wegen des Vorteils der hohen Preissicherheit braucht der Architekt nicht durch den billigsten Zukauf den Deckungsbeitrag zu realisieren, sondern kann objektiv das Preis-Leistungs-Verhältnis als das einzig entscheidende Kriterium, und diese auch nur im Interesse des Bauherrn, werten.

Nicht zuletzt liegt sein Honorar lediglich bei einem Bruchteil des GU-Aufschlages (meist ca. 3-4 % anstatt die o. g. 15 %). Da diese Leistung arbeitsintensiv und mit Verantwortung verbunden ist, ist sie nicht bei allen Planern und Architekten heiß begehrt – die vorherigen Leistungsphasen sind pro Arbeitseinsatz meistens besser vergütet und bedeuten oft weniger Risiken aus evtl. Planungsfehlern.

Diese Art der Vergabe erlaubt es aber Bauherrn, einige Leistungen bereits zu vergeben (z.B. den Rohbau) und die restlichen Leistungen noch ohne Zeitdruck weiter zu planen (z.B. den Innenausbau); bei einer GU-Vergabe müssen Sie alles bereits am Anfang entscheiden und vergeben. Ähnlich sieht es auch mit dem Geldfluss aus: Sie können Ihre liquiden Mittel erst nach und nach in Anspruch nehmen, ohne gleich über die gesamte Summe des Bauvorhabens sich zu binden. Ebenfalls sind die Risiken und Abhängigkeiten durch die Verteilung an mehrere Partner geringer.

Sei noch vermerkt, dass es bei dieser Vergabe auch „von-bis“ gibt: es kann jede Steckdose, Pflanze oder Fliese extra geplant, ausgeschrieben und vergeben werden, oder – und das ist sicherlich für alle Beteiligten sinnvoller – können Leistungen in einige wenige größere Gruppen zusammengefasst werden. Dabei werden oft Fachplanungen innerhalb der jeweiligen Gruppe direkt von dem ausführenden Unternehmen getätigt. Gerade dieser Vergabeart mit nur ca. 3-4 Gruppen kommen wir mit unserem Leistungsbild stark entgegen.

So empfehlen wir aus Erfahrung grundsätzlich die folgende Teilung:

  • Planungsleistungen des Architekten (inkl. Prüfung der Genehmigungsfähigkeit, Erschließung, Zuwege, Wärme- u. Schallschutznachweis, Baugrundgutachten, Arbeitsschutz, Antrag auf Baugenehmigung u. ä.), auch die Vergabe der Leistungen.
  • Fundament- / Beton- / Rohbau (Außenanlagen, Fundamente, Sohle / Fußboden / Bodenplatte, Spritzwassersockel unter der Fassade, Mauerwerke und Massivteile, Außenanlagen, Grundleitungen / Tiefbau u. ä.).
  • Hallenbau (Tragwerk ab OK-Fundament, evtl. Geschossdecken, Fassade, Dach, Einbauelemente wie Tore, Türen, Fenster, Schaufenster, Oberlichter, Lichtkuppeln, RWA u. ä.). Inkl. Tragwerksplanung (Statik, Fundamentpläne).
  • Ausbau (Trockenbau, Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung).

Eine solche Teilung ist z. B. in der Tabelle „Info - Teilung der Leistungen“ dargestellt.

* Unsere Jubiläumsgarantie gilt für alle Bauvorhaben gemäß Garantiebedingungen, die bis zum 31.12.2018 beauftragt werden. Die Garantiebedingungen finden Sie unter www.int-bau.de/jubilaeumsgarantie.

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